Financieel en Juridisch

Tweede verblijf kopen: de financiële addertjes onder het gras

man rekent uit op rekenmachine, kartonnen huisje en stapel centjes ervoor

Tijd om te beleggen en iets nuttigs te doen met je zuurverdiende centen? Investeer dan in een tweede verblijf! Zo heb jij een gezellig plekje om te verhuren of om zelf in te ontspannen. Wat jou dat mag kosten, lees je hier.

1. Tweede verblijf in België

Een appartement aan zee, een chalet in de Ardennen, een huisje in een gezellig vakantiepark … dankzij een tweede woning in eigen land kun jij heerlijk ontspannen zonder eerst urenlang onderweg te zijn en je op te winden in de file. Dankzij onderstaande informatie hoef jij je zelfs niet druk te maken over de financiën: jij bent perfect voorbereid!

Belasting tweede verblijf: onroerende voorheffing

Al wie vastgoed bezit, moet daarop onroerende voorheffing betalen. Dat geldt zowel voor een eerste als een tweede verblijf. De hoeveelheid onroerende voorheffing die je moet betalen, wordt bepaald door je geïndexeerd kadastraal inkomen (K.I.).

Wat is het kadastraal inkomen (K.I.)?
Het kadastraal inkomen is een fictief inkomen: het jaarlijkse nettobedrag dat je zou krijgen moest je de woning verhuren, gebaseerd op de huurprijzen van 1975.

Naast het K.I. heeft ook de gemeente van je tweede verblijf een invloed op de onroerende voorheffing. Graag het eigenlijke bedrag uitrekenen? Gebruik dan de simulatie van de Vlaamse Belastingdienst.

Opgelet: bij een eerste verblijf kun je bepaalde verminderingen krijgen, bijvoorbeeld als je kinderen ten laste hebt of wanneer je gezinshoofd met een handicap bent. Die verminderingen vallen weg bij een tweede verblijf!

vier chalets aan de kust, alle vier andere kleur
Een vakantiewoning aan de kust, een studentenkot in een stad, een extra verblijf in het buitenland … Hoe ziet jouw tweede verblijf eruit?

Het K.I. en je personenbelasting

Je tweede verblijf moet je ook aangeven op je belastingbrief, of je het nu verhuurt of niet. Concreet betaal je belastingen op het niet-geïndexeerde K.I., verhoogd met 40%. Dat lijkt veel, maar er is ook goed nieuws: de interesten op je woonlening mag je eraf trekken. Het bedrag dat dan overblijft, wordt belast met de hoogste aanslagvoet.

Verhuur je je tweede appartement of huis? Dan hangen je belastingen af van de instantie aan wie je verhuurt: particulieren of zelfstandigen/bedrijven.

Je verhuurt aan particulieren

Wanneer je je woning onbemeubeld verhuurt, geldt de ‘normale’ regel: je betaalt belastingen op het K.I., verhoogd met 40%. Is je woning bemeubeld, wordt 40% van het K.I. als roerend goed gezien. Voor roerend goed liggen de belastingen net iets anders. Eerst wordt een kostenforfait van 50% afgetrokken. Op dat bedrag betaal je 15% belastingen. De rest van de personenbelasting betaal je op het overige K.I., verhoogd met 40%. De interesten voor je woonlening mogen in mindering gebracht worden.

ouder koppel geniet aan uitzicht van hun tweede verblijf, staan in slaapkamer

Je verhuurt aan zelfstandigen of bedrijven

Verhuur je aan particulieren, word je dus nog steeds belast op je K.I. Dat is niet meer het geval als je verhuurt aan zelfstandigen of bedrijven: daar word je belast op je werkelijke huurinkomsten. Dat wil zeggen: de jaarlijkse huurprijs minus een forfaitaire kostenaftrek van 40% van de huurinkomsten (met maximum 2/3 van het K.I.). Ook hier kunnen de interesten in mindering worden gebracht.

Gemeentelijke belastingen

Tot slot heffen ook de meeste steden en gemeenten een belasting op tweede verblijven. Die hangt uiteraard af van de gemeente waarin je de woning koopt. Daarnaast bestaan in sommige provincies, zoals in West-Vlaanderen, ook een provinciale taks. Elke gemeente beslist daarnaast zelf of die een forfaitaire milieu- en/of huisvuilbelasting int. Kijk dat op voorhand zeker na op de website van de stad.

koppel berekent kosten tweede verblijf
Maak zeker op voorhand een kostenraming wanneer je gaat voor een tweede verblijf!

2. Tweede verblijf in het buitenland

Landen met dubbelbelastingverdrag

België heeft met verschillende landen een dubbelbelastingverdrag. Heb je in een van die landen een tweede woning staan, word je enkel daar belast, en niet meer in België. Je betaalt dus maar eenmaal belastingen op het verblijf.

Wat je uiteraard wel nog moet doen, is je inkomsten aangeven. Die bepalen, samen met je overig Belgisch belastbaar inkomen, de aanslagvoet. De kans dat je door je tweede (buitenlandse) verblijf in een hogere belastingschijf terechtkomt, is dus groot. Verhuur je de woning? Dan moet je de huurinkomsten op jaarbasis (minus de in het buitenland betaalde belastingen) aangeven. Van dat bedrag wordt 40% kostenforfait afgetrokken. De uiteindelijke som wordt bij je andere inkomsten gevoegd en belast tegen de hoogste aanslagvoet.

weegschaal: linkerkant stapeltje centjes, rechterkant huisje

Landen zonder dubbelbelastingverdrag

Zit je in een land waar dat dubbelbelastingverdrag niet geldt, moet je wél belastingen betalen in België. Op basis van wat wordt dat bedrag bepaald? Je fictieve brutohuurwaarde of je werkelijke huurinkomsten. De betaalde buitenlandse belasting mag je in mindering brengen. Heb je in het buitenland al belasting op het pand betaald? Goed nieuws: dan krijg je in België een belastingvermindering van 50%!

3. Kosten waar iedereen rekening mee moet houden

Of je nu in België of in het buitenland investeert in een tweede verblijf, met de volgende kosten moet iedereen rekening houden:

  • De gemeenschappelijke kosten voor een appartement of recreatiepark. Alle mede-eigenaars betalen immers voor het onderhoud van de lift, de trap, de paden …
  • Vergeet de brandverzekering niet!
  • Ook in je tweede verblijf heb je water, elektriciteit, televisie, wifi … nodig. En dat is natuurlijk niet gratis.
houten stoel en koffietafel met koffie en boek in chalet
Heerlijk genieten in je eigen vakantiewoning: check!

Een tweede verblijf brengt dus de nodige kosten met zich mee, maar ook een groot aantal voordelen! Jij kunt extra inkomsten genereren door te verhuren, je hebt je eigen stekje waar je altijd kunt ontsnappen van de dagelijkse sleur en stress, je kinderen kunnen er mee van profiteren … De moeite waard, dus!

20/06/2019

Uw vragen of opmerkingen bij dit artikel

Vorige artikel
Onkruid verwijderen (en vermijden!) zonder chemicaliën: tips & tricks
Volgende artikel
Een stijlvol terras dankzij een buitentapijt: de voordelen op een rijtje